38.业主如何决定共有和共同管理的重大事项？

《民法典》第278条第2款规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

一是表决程序要有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。因此，参与表决的业主需同时满足两个条件：（1）参与表决的业主的专有部分面积占比三分之二以上；（2）参与表决的业主人数占比三分之二以上。

二是决定该条第1款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。根据该规定，这三类事项决定的作出，必须同时具备两个条件，才为有效的决定：（1）经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主；（2）参与表决人数四分之三以上的业主同意。

三是除筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动外的有关共有和共同管理权利之外的其他事项，属于建筑区划内的一般性、常规性事务，其决定的作出，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。根据这一规定，建筑区划内的一般性、常规性事务，必须同时符合如下两个条件：（1）经参与表决专有部分面积过半数的业主的同意；（2）参与表决人数过半数的业主同意。