1.4　为什么德国的房价那么低？

德国的房价有多低？实际上远不如美国的大部分城市低。从汉堡到杜塞尔多夫再到柏林，房价也有不小的差异。以斯图加特靠近市中心的三层小楼中的一层举例，100多平方米的住宅，房价在20万欧元左右，换算为人民币则不到200万元，虽然不算贵但仍然不能称为便宜。

可是，我们还要继续参考德国人的收入情况：世界经合组织（OECD）的数据显示，德国在2018年的人均月收入为2600欧元，且据统计，德国人每周工作时间仅为27.37小时，按照1周工作5天计算，平均每天的工作时间只有不足6小时。再用2600欧元的月收入来对比20万欧元的房价，1个普通的德国人只需要不足77个月，也就是6年多的工作时间，便可以全款买下一套属于自己的100平方米的住宅。即便如此低廉的价格，德国的联邦统计局公布的数据也表明，在德国8000多万的人口，4000多万的家庭中，仅有45%的家庭名下有自己的住房，且近10年来基本都是如此。

1977年至2018年，德国人均收入上涨了3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%。低廉的房价，使得德国人生活幸福指数位居全球前列，也有助于形成精益求精的“德国制造”。

为什么德国的房价那么低？以下是一些主要原因。

1．对租房市场的严控与对租客权益的保障

德国采取强制出租政策，所有由合作社建造的住房必须用于出租，不能出售，而合作社住房占全国总数量的1/3。而且，德国的《住房租赁法》和《租金水平法》可以有效保护承租人的利益。

《住房租赁法》规定，一般的租房合同都是无限期的，承租者可以提前几个月提出退租要求，但出租者不允许主动收回房屋。《住房租赁法》还规定，房租涨幅不能超过政府规定的合理租金的20%，超过后房客可以向法庭提起诉讼，如果超过50%，房东就构成犯罪。

2．持续的保障性住房制度与稳定的房贷制度

德国的《住房补助金法》《住房建设发》等相关法律，从制度层面保障了社会的住房供给。自1978年起，每户家庭就已经拥有1.21套住宅。除此之外，86%的德国人可以享受到不同程度的租房补贴。

与美国、中国等国家的房贷制度不同，德国实行“先存后贷”与房贷固定利率的制度。“先存后贷”，指的是需要德国人先在银行中积攒一定数额的存款之后，才能进行贷款，这个数额通常是合同金额的50%。房贷固定利率指的是不受通货膨胀和银行货币政策影响，只采取5%的贷款利率，并维持不变，这样一方面遏制了部分人的投机需求；另一方面又避免了部分人的恐慌性购买。

3．多城市发展策略与不依靠房地产策略

据德国2006年的官方数据显示，在国土面积不足36万平方公里的状态下，德国有11个城市群，占总人数比例为71.98%，其GDP占比为73.14%。因为多城市发展，所以居民可以在全国范围内按照职业发展与兴趣随意选择工作，他们常常在柏林工作一段时间后，又搬家至汉堡生活，这也是德国人不愿买房的原因之一。

与中国、日本等国家不同，德国完全不依靠房地产的收入作为国家财政来源。相反，德国却把住房作为社会福利体系的重要组成部分，先后出台了多项举措遏制住房投机，包括对未满十年出售的住房征收25%的“资本利得税”，以及给开发商设立合理房价红线，出售的房屋不得超过合理房价的20%。

除德国之外，在非洲大陆最南端的“彩虹之国”南非，一片一万平方米的土地连带其上的房产，标价仅为499000兰特，折算成人民币，这块土地加房产的售价是40万元人民币。与中国不同的是，南非的土地是私有的，一旦购买，便可终身拥有，并可作为私人财产传给子女。但是，南非的物业税费和土地管理费很高，会按照土地面积的10%收取，且近些年每年都以10%的幅度上升。

此外，南非政府规定，需要及时维修自己的房屋，如果房屋损坏后置之不理，很快就会收到来自政府部门的巨额罚单。南非的水电费也相对昂贵，两人生活的情况下，每月仅电费就要1000多元人民币。南非对于“租客”的保护，也在某种程度上压低了房价：在南非，即便租客无法及时缴纳房租，房主也不能强制将租客赶走。因为南非的贫富差距极大，所以政府也会在制度上保障穷人的基本生存权。

德国与南非的例子说明，不同国家土地和劳动力的资源禀赋不同，决定了不能简单地将房价收入比作为判断房价是否合理的标准。

房价收入比本质上反映的是特定国家或地区土地和劳动力这两种要素价格的比例关系。但是对于发展中国家，这两种关系并不“稳固”，因为居民收入差距比发达国家要大，而且这些数据本身的统计口径也会有差异，各个国家的土地与住房政策，税收与传统文化，更是不能混为一谈。因此，单纯用房价收入比去衡量国家间的经济状况，不仅不严谨，还非常荒诞。

在了解这一切之后，作为年轻人该如何面对高房价呢？