城市轨道交通TOD模式激发城市发展极大价值

杨文武

（AECOM，香港沙田新城市中央广场第二座9楼）

摘　要：发展以城市轨道交通网为骨干的城市综合公共交通系统，是解决大中城市交通问题的根本出路。有效的城市轨道交通为城市现代化提供持续动力，是引领城市和新城镇发展的引擎，也就是轨道交通引领城市发展理念的内涵。本文探索TOD理念通过多专业、全过程和全方位的沟通、协调和资源整合，创造轨道交通发展的价值链，激发城市发展极大价值。以深圳地铁6号线项目为例，通过沿线物业综合开发研究，寻找地铁建设和发展的投资收益平衡点。TOD研究轨道物业开发取得净溢价收益，可直接反哺轨道建设、维护和运营。在此基础上，实现创新工程承包模式创造项目发展最大的价值，吸引民间资本参与轨道交通的投资、建设和运营，实现可持续的和多赢目标的城市轨道交通。

关键词：交通运输系统工程；城市轨道交通；综合发展；可持续发展；TOD；公私合作经营

1　引言

全球都市发展经验得出，以优先发展轨道交通为骨干的城市综合公共交通系统，是解决城市交通问题的根本出路。高效率大运量集体运输工具的城市轨道交通，是保障都市高效运营交通基础设施，是现代化城市和新型城镇发展的重要引擎。

随着城镇化的进程和全面实施新型城镇战略计划，我国大力实施公交优先的城市发展计划，城市轨道交通步入了全面和快速发展阶段。中国内地城市轨道交通发展，还处于传统的交通工程发展模式，基本上由政府单一投资建设公共交通工程，政府财政收入补贴轨道交通票务和运营开支。延续传统的模式建设城市轨道交通，有可能成为城市政府长期的财政负担，影响城市公共资源的有效配置，也不利发挥城市发展引擎的重要作用。我国需突破体制、机制、政策和建设流程的局限，以规划、设计和管理技术的创新，驱动城市轨道交通可持续发展。

1.1　TOD轨道交通引领城市发展

现代化城市发展经验表明，城市轨道交通引领现代化城市的发展引擎，就是轨道交通引领城市发展（TOD）的理念。落实TOD理念的轨道交通研究、规划和发展的整体目标，就是建立具有远见的铁路网络扩展策略，适时地提供轨道线路以连接城市规划各策略性发展区域，强化与其他交通方式的衔接，解决综合交通系统目前及将来的瓶颈问题，满足持续增长的居民出行交通需求，统筹基础设施建设和引导城市空间布局的优化调整，引领产业布局、轨道社区和城市发展。以轨道交通为主要支撑和引导城市发展的TOD创新规划模式，可实现用地集约、职住平衡、绿色出行、通勤高效、投资精简等全面的可持续发展目标，激发和提升城市发展极大价值[3]。

1.2　TOD全球城市发展趋势

中国香港于1989年完成了《香港第二次整体运输研究》报告，建议轨道交通为交通运输之骨干，为香港的持续发展、及时完成铁路规划及预备工作、确保适时地提供足够的铁路基础设施，奠定了规划基础[1，2]。香港地铁以“铁路+物业”的综合开发模式实现资源优化配置，通过TOD模式建立了完善和高效的地铁公共交通系统，在地铁沿线站点建立众多崭新的优质生活社区。如图1所示。

作者简介：杨文武，主要研究方向为土木工程和轨道交通。

过去30多年来香港以轨道建设引擎带动新市镇开发，建设了众多新市镇组群和轨道社区。城市轨道交通TOD模式引领城市发展，成为全球城市发展趋势，包括伦敦、巴黎、东京、哥本哈根、首尔和新加坡等城市经验，激发了城市发展极大价值。

（1）用地高效：显著节省城市发展所需土地。

（2）投资精简：显著降低基础设施投入。

（3）设施高效：公共交通设施服务更多的人口。

（4）绿色出行：公交分担率提升，小汽车分担率下降。

（5）职住平衡：混合用地功能，提升职住平衡，可以降低跨区交通量。

（6）价值提升：地铁沿线和站点综合开发，提高物业价值。

1.3　深圳地铁开展TOD模式轨道沿线物业综合开发研究

深圳市城市轨道交通建设进入第三期，以地铁6号线建设为契机，开展了TOD模式的轨道沿线物业综合开发研究，摸索适合中国国情的城市轨道交通的可持续发展模式。借鉴香港成功的“轨道+物业”综合开发的理念和经验，通过整合轨道交通、土地发展、产业布局和新市镇发展等资源，激发城市和新城镇发展的综合效益，提升沿线地区和城镇的能级，达致产业布局、土地开发与轨道发展等多共赢局面。

本文以深圳地铁6号线研究项目为例，探索TOD理念通过多专业、全过程和全方位的沟通、协调和资源整合，创造轨道交通发展的价值链，寻找地铁建设和发展的投资收益平衡点。在此基础上，实现创新工程承包模式创造项目发展最大的价值，吸引民间资本参与轨道交通的投资、建设和运营，实现可持续的和多赢目标的城市轨道交通。

2　探索TOD模式沿线物业综合开发研究

深圳地铁6号线是深圳西北部交通骨干通道。作为深化改革试点的重要项目，开展了TOD模式沿线物业综合开发研究，突破轨道交通传统的融资瓶颈，探索市场化创新工程承包模式，实现城市轨道交通的可持续发展。

地铁6号线规划长度37.89km，南起深圳北站、西北至松岗站，接深圳大空港地区，沿线通过龙华新城、大浪、石岩、光明、公明和松岗区域，沿线共设19个站点。其中光明新城规划区总用地约28km2，定位为生态型高新技术产业新城。目前沿线地区现状以集体工商用地、旧村、农业用地为主，整体发展水平较低，以TOD引领城市发展、城市更新的潜力巨大。建成后将对沿线所在地区的经济、社会和环境等将产生深远的影响。

深圳地铁6号线沿线物业综合开发研究，是基于现有城市规划，结合TOD理念、市场情况及创新思维，优化沿线站点周边800m范围内的土地规划，并就重点发展区域提出概念性城市设计及TOD开发要点，以达到利用轨道交通带动新区发展并提升客流和土地利用价值的目的。

通过沿线物业综合开发研究，确定沿线可进行“轨道+物业”综合开发的潜在合适地块。对选定重点地块（此研究中选定了5个与地铁站相连的地块），进行概念性规划设计，并对土地价值及开发收益进行评估。AECOM为联合体牵头人负责6号线沿线物业综合开发研究工作，成功地将香港成功的“轨道+物业”综合开发的理念，移植和应用到深圳地铁发展。其规划设计理念、目的和原则如下。

2.1　规划设计理念

规划设计理念强调创新性、可持续发展和操作性、市场可销售性、灵活性等4个方面。

1）创新性：重视规划建议和设计方案的杰出性、独特性和唯一性。在融合地区发展情况的基础上，将地铁综合住宅和商业发展项目，提升到城市规划和城市设计领域中的标志性建筑项目。

2）可持续发展和操作性：强调设计方案须充分考虑和展示可建造性、可持续性和成本效益性。

3）市场可销售性：建筑设计方案须充分考虑市场研究成果和市场可销售性方面的建议。通过多专业技术整合，优化建筑密度、规划布局和概念设计等，贴合市场取向、走向和需求。

4）灵活性：规划设计方案须灵活地展示在整体发展、组合发展和分阶段发展等各方面需求。

2.2　规划设计目的

基于现有城市规划，结合TOD理念、市场情况及创新思维，优化沿线站点周边800m范围内土地的规划。建议适合“轨道+物业”综合开发的重点地块，进行概念性规划设计方案，分析及评估土地价值及开发收益，使政府可以考虑利用地块的开发，以解决6号线投融资问题。

1）确定6号线沿线可进行“轨道+物业”综合开发的潜在合适地块。

2）基于现有城市规划，以TOD理念及市场思维优化沿线站点周边800m范围内土地的规划，包括考虑站点调整、优化建议；站点周边用地功能定位、地块规划指标、开发强度调整建议；交通及人行系统接驳设施建议；站点与周边用地综合开发建议（特别是轨道工程与房地产开发的对接口）；就重点发展区域提出城市设计及TOD开发要点。

3）对选定的重点地块，进行概念性规划设计。

4）对选定的开发地块，进行土地价值及开发收益分析评估。

5）进行地块划分、开发组合划分及制定分期开发方案。

6）为轨道工程与所选定的重点地块，设计对接接口及预留条件。

2.3　规划设计原则

在以上的规划设计理念和目的基础上，以如下的设计原则，优化总体规划，并提出地块概念性规划设计方案：

1）以尊重生态、注重环保、合理布局、完善配套、弹性开发为规划设计原则。

2）以先进的综合居住和商业规划理念为指导，借鉴香港成熟的“轨道+物业”开发经验，有效地利用土地资源，打造一个生活便利、环境优美的绿色环保社区；

3）充分利用轨道交通的便利性，考虑项目道路系统与地铁站直接连通，鼓励利用轨道出行，以减少交通的拥堵和避免废气对城市环境造成污染，体现绿色交通与环保概念；

4）以人为本，合理地组织各种交通流线，人车分流，营造安全、便捷的步行环境，提升社区生活品质；

5）综合考虑场地的各种限制条件，并结合周边环境对各种不利因素（噪声、污染、采光和视线遮挡等）进行有效规避与处理；

6）充分重视各地块与各种建筑空间的有机结合及过渡，营造错落有致的城市天际线；

7）提供足够的公共配套设施及绿化空间，注重人性化的公共空间设计，提供优质生活环境，增加项目的整体吸引力；

8）强化混合发展，即居住、办公、商务和公用等有适当混合比，强化商业、职业与居住平衡的规划，提升市场价值；

9）创立优质的综合居住及商业开发模式，发挥示范及辐射作用，以带动周边地块发展；

10）尊重值得保育的社区历史、风貌及文化，进一步探讨旧区改造与城市更新的可能性；

11）研究工作还需考虑与客运专线、各地铁线路和城际轨道的衔接，同时与新城产业规划、既有城市规划成果相配合、协调。

深圳地铁6号线沿线物业综合开发研究，将规划设计定位为现代化、国际化的“轨道+物业”的综合住宅及商业开发。建筑设计注重方案的大气和时尚风格，并通过建筑细节充分体现其品质感，通过合理的设计方案，创造为当地建筑时尚地标，成为具有突破性、市场竞争力强的地铁物业。

3　以TOD模式整合资源，提升城市发展能级

深圳地铁6号线综合发展研究，关键在于以TOD模式整合资源，激发TOD引导城市发展的价值和提升城市发展能级。在政府跨部门领导小组统筹下，研究方法上强调多部门、多专业、全过程和全方位的沟通与协调，才能激发轨道交通发展的价值。

3.1　组织政府跨部门领导开展研究

为突破现有体制、机制和建设流程的局限性，由深圳市发展和改革委员会、深圳市规划和国土资源委员会、深圳市交通运输委员会等相关主管部门组成了跨部门小组，领导6号线TOD前期策划研究工作。由地铁集团具体组织，并委托城市规划、交通规划和投融资研究等专业顾问组成的项目团队，进行多专业技术和资源整合，开展策划、研究、规划和设计工作。采用统合组织和技术资源的项目组织架构[2]，突破行政管理分割以统筹和协调综合开发研究，开展沿线市场调研、沿线潜力地块筛选，站点周边土地利用优化、重要站点物业发展组合、重要站点城市设计、重要站点土地价值评估等工作，以TOD发展模式有效地整合轨道交通工程和城市发展的资源，打造以轨道交通为导向的城市空间结构，创建绿色和高效轨道交通支撑的宜居生活、休闲和工作的社区群。

3.2　同步开展三项前期研究课题

在策划和研究工作中，同步开展项目前期的“轨道交通工程可行性研究”、“地铁沿线物业综合开发研究”和“轨道交通工程投融资策略研究”三大研究课题，特别强化三大研究课题的相互关系和互动性，细致研究、相互校核、相互支持和及时调整，以期得到有效的实现城市轨道交通多赢的和可持续发展的发展模式和方案，创造轨道引导城市发展的价值模式[5]。

3.3　多专业整合性的技术研究

在技术研究路线上，整合包括规划、交通、建筑、工程、经济、环境等多个专业多的纵横交叉搭接。基于区域产业发展方向、用地规模策略、人口配套设施和地铁线路站位，从资源整合的思路共同研究可持续发展的项目规划理念，以具创新、可建造性和可落地实施的综合技术解决方案，制定土地开发和策略、物业规模和收益、交通服务和设施、工程设计、接口和预留等方案。技术整合和协调关系如图2所示。

3.4　多层次多尺度综合规划定位

采用定量和定性相结合的研究手段，从宏观、中观、微观三个层次分析沿线各区段、站点的城市综合规划定位，形成差异化发展，提升区域竞争优势和发展优势互补性。通过多层次多尺度综合规划定位，将交通工程为导向的传统发展模式，上升为以城市发展和以人为本为导向的TOD发展模式。

1）宏观层面：城市背景下沿线范围，进行综合开发策划。促进城市空间的治理和重构；城市产业经济发展背景、房地产市场分析与沿线区域市场条件研究；确定不同的站点周边开发功能定位及站点交通功能定位；地铁站点位置及线路优化；总体和全面地分析沿线可开发土地资源情况。

2）中观层面：站点周边800m范围，进行概念性规划和城市设计。对地铁站点微调和优化建议；站点周边用地功能定位、地块规划指标和开发强度调整建议；交通和人行系统接驳设施建议；站点与周边用地综合开发建议，特别着重轨道工程与地铁物业开发的接口关系；就重点发展区提出概念性城市设计及TOD开发要点。

3）微观层面：选定多个重点地块，进行节点整合设计。为选定的重点地块进行概念性建筑及城市设计；对选定的开发地块的土地价值及开发收益进行分析和评估；进行地块划分、开发组合划分及制定分期开发方案；为轨道工程与所选定的重点地块的对接接口提供设计及预留条件。

3.5　多主线并行研究激发综合效益

采取城市规划、城市设计和建筑设计、土地利用优化、市场和经济等多研究主线并行开展的方法，以量化经济模型分析、情景组合比较和循环性校核等技术手段，开展土地潜力评估、物业发展组合、规划设计优化、土地价值评估等定性和定量的研究工作，达到沿线社区和站点物业价值最大化的外部效益，为向轨道建设内部效益的转化创造条件，并为建立轨道交通自身平衡的“投资-建设-运营”市场化机制打下基础。图3为规划设计主线和房地产经济主线的主要成果脉络和关系。

3.6　构建复合城市功能系统

充分发挥城市轨道交通建设的机会，以地铁交通走廊为载体，构建复合城市功能系统。在概念性规划设计中，以土地使用优化及物业发展组合成果为基础，从TOD模式的基本发展策略出发，在地区发展定位、功能策划的指导下，检视或提出地区发展目标、愿景及规划发展策略。从城市空间形态、功能布局、开放空间系统、道路交通系统、立面及天际线、配套服务系统等多个层面进行研究，提出地区总平面布局方案及建筑布局概念设计方案。同时，提出站点及枢纽地区发展建议，车站与周边物业开发的整合方案。并针对规划设计方案进行相关的环境评估，提出可落地实施的开发策略。图4示意了光明北站和楼村站地区总体规划发展战略，以构建复合城市功能系统：

（1）地铁为本区提供便利的公共交通，满足人们出行需要，增加地区客流量又是地区发展的有利载体；

（2）复合功能系统所产生的综合效应，加速塑造地区整体品牌，并通过地标建筑或社区，带动提升地区形象；

（3）在功能上与周边区域互补，填补周边区域的如商业、办公或酒店等功能的稀缺，完善地区功能；

（4）率先启动本地区地铁综合体的发展，也可作为动力引擎引领周边区域整体的发展步伐；

（5）地铁综合物业开发计划可提升周边商业、居住等物业价值，获取地区土地增值效益。

3.7　激发轨道交通发展的价值

通过以上TOD发展整体线路的综合发展研究，并将发展组合和方案具体落实到工程可行性方案中，6号线的整体综合效益得到以明显的提升。并由此寻找到了投资收益平衡点，以解决6号线投融资问题。部分研究成果包括[4]：

（1）调研和梳理了全线20个站点周边800m半径范围的潜在合适地块，共筛选出潜力地块总面积共约950公顷。优化法定图则的土地利用，站点上盖和周边可出让混合开发建筑面积约300万m2，提升总开发量达10％以上。

（2）优化了沿线规划，站点周边居住和工作人口容量超过10万人，提升站点周边人口聚集度13％以上。6号线初期客运量提升约9％，远期提升约18％。

（3）优化综合发展和量化评估各重要站点的土地价值，土地价值增长明显。以长圳站为例，土地价值增幅近两倍，创造了区内就业机会、GDP经济附加值、持续性增长物业税收等。土地的增值和职住平衡人口的提升，将直接带动沿线城市GDP和税收的可持续发展。

（4）通过站点设施的上盖物业开发，取得几十个亿人民币的净溢价收益，可以直接反哺到6号线的轨道建设资金中来。这些研究成果和规划设计产生的价值，为政府实现PPP（公私合作制）模式，创造了条件。进一步创新工程承包模式，还将创造项目发展最大的价值，吸引民间资本参与轨道交通的投资、建设和运营，实现可持续的和多赢目标的城市轨道交通。

（5）优化居民通勤和出行模式，减少居民出行距离，降低通勤交通碳排放量。

4　结论

城市轨道交通引领城市和新城镇发展，以实现以人为本和可持续发展的目标，为城市现代化提供持续动力。通过统合组织和技术资源，采用TOD模式开展城市轨道交通综合发展研究和规划设计，可激发城市轨道交通引导城市发展的极大价值，提升城市发展能级。作为深化改革试点，深圳地铁6号线沿线物业综合开发研究，应用TOD理念和借鉴香港“地铁+物业”发展经验，基于现有城市规划对沿线站点周边800m范围内的土地规划进行优化，并就重点发展区域开展概念性城市设计及TOD开发要点，以达到利用轨道交通带动新区发展并提升客流和土地利用价值的目的。通过市场和经济量化分析，寻找地铁建设和发展的投资收益平衡点，突破了轨道交通传统的融资瓶颈，为市场化创新工程承包模式和实现城市轨道交通的可持续发展，做出了可贵的探索。

参考文献

[1]Hong Kong Transport Department.Hong Kong Second Comprehensive Transport Study[R].1989.

[2]杨文武，刘正光，毛儒.香港地铁工程项目管理模式和经验[J].科技进步与对策，2008，25（10）：180-183.

[3]Yang Wenwu.Study of sustainable urban rail transit development model in China[J].Frontiers of Engineering Management，2014，1（2）：195-201.

[4]杨文武，刘卡丁.城市轨道交通工程和承包模式的创新发展[C]//中国工程管理论坛2014论文集.2014：22-23.

[5]杨文武.中国城市轨道交通可持续发展的工程管理议题[J].中国工程科学，2013，15（11）：80-86.