第二节 自建房的选址原则
建造房屋首先要做的事情就是选址,地址选择的好坏不仅关系建设成本的多少,而且对于今后的居住环境、生活都有很大的影响。
1.旧房改造与选址新建的优缺点
当准备建房时,首先要决定是旧房改造、扩建,还是易地新建、平地起家,要根据自己的经济实力、旧房屋的具体情况而定。两种类型各有利弊。
一般情况下,自建小别墅的选址首先考虑的就是对原房址的改建,这是最合理的一种选址方式。毕竟原房址也住了很多年了,对居住环境、地基情况也都是比较理想,一般具备一些较好的建设条件,如周围环境较好、避风、近水、向阳、地势高爽、排水顺当、交通方便。原有的房屋如仍可继续使用,在其上扩建可节省开支,且不另占或少占耕地。
但旧房改造也存在一些不利的方面,如由于受到地形条件等限制,扩建的房屋基址不好安排;附近居民对原有格局会有所依恋,如果新建房屋在建筑风格、高度等方面和邻居住房协调不好,容易造成邻里不和;此外,还有房屋的排水设施、格局过于复杂,会造成生活的不便。
选择对旧房进行改建时要注意以下几个问题。
①要处理好与邻里的关系。俗话说,远亲不如近邻。很多情况下,一个好的邻居能够给生活带来极大的幸福感和便利。房屋的改造或扩建新建,都将在房屋高度、宽度等方面产生变化而对其他邻居产生影响,因此要与邻居共同商量决定。
a.新建房屋在布局上要与附近居民的布局相协调,比如尽量不占用进出的必经之道,不要过多地挡住邻居房屋的视线,不要占用大家习惯了的水塘等。
b.由于人们生活水平提高,房屋的空间、高度等都有了新的要求,改建并不是推倒后又建出原样子,因此要从大局着眼,尽量遵守当地的一些习俗。
②旧的房子一般较低矮、窗户小、光线条件较差。新建房屋窗户可多开一些、开大一些;对通风不良的房屋,可考虑房屋与房屋之间隔出一定的空隙;潮湿的房屋可考虑垫高房基或深挖房基周围的排水沟。
③要利于防火。山区房屋一般有木结构,甚至木草结构,很容易着火。改造后的房屋之间一般应隔3m以上的距离,且要接近水源,以防火灾。
④要利于改善环境卫生条件。旧房的畜舍鸡窝和厕所一般与居住房分隔不好,新房要进行有效的分隔。旧村的废塘、废沟和洼地也是苍蝇蚊虫滋生地,要填平,应符合卫生标准,减少发病率。
⑤要充分挖掘土地潜力,合理安排、节约土地。旧房屋周围一般空地较多,利用这些空地建房可以大量地节约土地。因为新房可以利用道路、水井、晒场等,不必另外去占地。
若选址新建,则可以选择地形条件较好、通风好、排水通畅的地方兴建,建筑风格、高度等与其他房屋不宜有冲突。但是,新建房屋占用土地大,且不能充分利用原有房屋基础,出行、生活也肯定不如原有地址便利,而且从结构到装修等花费也要更多一些。
2.自建房选址存在的问题
自建小别墅选址情况较复杂,主观性突出,科学性欠佳,存在问题也较多。
(1)基本上没有计划性 自建小别墅选址大多主观性较强,或者受亲属影响,盲目尾随祖传宅基地,无原则地扩大地盘。现在不少人采取见缝插针式的建房,导致房屋布局杂乱无章,交通不便,环境较差。
(2)没有科学性 不少自建小别墅的选址很少考虑其他方面的因素,导致有的房子建成后少则几个月,长则几年或几十年便遇到地质灾害或其他灾害的冲击,造成非常严重的后果。其中有的是缺乏地质知识,如房屋建在易发生地质灾害的山坡下;有的是缺乏气候知识,如在西边盖一幢朝向西北的别墅,导致室内冬冷夏热,大大降低了舒适性;还有的是缺乏环境知识,例如把房子建在偏僻的山鼻中,房内人畜混居,楼下养猪、养牛,楼上住人,这类环境既不方便生活,也不利于身体健康。
(3)缺乏法律意识 部分房主法律意识淡薄,认为土地是自家的,自己想怎么建房就怎么建,既不考虑法律,又不考虑本地区建设规划,因此,未报建房、未批先建和随意扩大房屋面积的违法、违规用地的现象屡见不鲜。
此外,在不少地区,传统的封建迷信思想特别严重,这样特别容易导致心理失衡。比如很多地方的地基必须要比邻居高一点,房檐也要高出一头,邻居家的房屋不能有高的烟囱等,这些毫无科学性可言的思想,往往会影响邻里之间的和睦,甚至引发更为严重的后果。如果不是在出行、风向、采光等具体的方面对自己的房屋产生较为严重的影响,一般来说,都是属于心理问题。
3.自建房选址要求
自建房的选址就是对环境、地质做出全面的评估,并衡量利弊,做出较为合理的选择。一般来说,自建房的选址要遵守以下几点要求:
①土质均匀,就是下面的土质也要均匀,保持受力平衡,不要选择一边软一边硬的地方,这可能是最不好的,比全部是软土质的地还要差;
②不要选在一半在河堤上,一半在河堤下的地质;
③最好不要选择在斜坡上,有不少地区在山脉的延伸处,就是在斜面上的,有一些表面上是平的,而下面的石块走向是斜的;
④不要选择在古墓、古井或别的有大坑的地方;
⑤距老房子不能太近,尤其是高层建筑要远离;
⑥要避开山体滑坡的地方;
⑦选择环境相对较好的地方,比如前面是水,后面是山的地址。
4.自建房科学选址
自建小别墅的选址,有条件的房主可以请有关专业人员到现场勘查,从多学科角度全面论证,选择一个符合科学规律的理想地址。
(1)首先要节约耕地 住宅用地的选择应少占或不占耕地、林地、人工牧场,尽量选择荒地薄地、山坡等地质。尤其是建筑材料较好的,如使用了钢筋水泥等抵抗风灾等能力较强的建筑材料,更可以少受地形条件的限制。
(2)房址要合法 选址一定要符合相关的土地管理法、环境保护法、文物保护法、水利法、森林法等法律、法规和当地的规划。建房要按规定办理好一系列手续后方可在理想的地址上开工,不可各行其是,乱搭乱盖,违章操作。
(3)地基要稳 要避开洪水、滑坡、泥石流、河道冲蚀等自然灾害袭击和威胁的地段。在地震发生的地区,往往是开阔平坦地形、平缓坡地上的建筑物震害轻;条状突出的山嘴、高耸的山包、非岩质陡坡上的建筑物震害重,而位于滑坡、山崩、地陷地段的建筑物则常被毁坏。
此外,还要根据房屋建筑材料特点,利用有利地形抵抗自然灾害。
①通常钢筋混凝土房屋的抗灾能力较强,可以较少地考虑地形的防风作用,如果是竹木结构或土坯结构,这类房屋抗风灾、暴雨的能力很弱,应选择在避风的地带,一般不要建于山顶。
②建筑基址的土壤要清洁,要远离沼泽地带,不要建在用垃圾等污物填平的地基上,也尽量避免建在污染源的常年主导风向的下风侧。
③在卫生上要尽量避免在地方病的高发区及严重的自然疫源地。
④房屋要尽量避开被铁路、公路和高压输电线穿过的地区,也要避开已经探明有供开采的地下资源或有重要历史遗址的地方。
⑤不能远离生产作业地,住宅是人们进行农业生产的基地,距耕地或其他作业地越近越好。
(4)地势要好 房址地势应高爽、向阳,地下水位低,地面要有一定的坡度。这样有利于排水、防潮、保持地面干燥,增强房屋的防腐能力,同时还可保持环境清洁,减少苍蝇蚊虫的滋生。如果地势条件不理想,可以进行人工改善。例如,许多老房依山傍水而筑,山上的雨水顺坡而下,一部分由沟渠流走,一部分渗入地下,侵入房屋墙基,室内十分潮湿,长期居住会得风湿性疾病,严重的会发展到风湿性心脏病,这种情况可以在房屋周围挖深沟排水,改善环境。此外,常见的不良地基处理可参考表1-2。
表1-2 常见不良地基处理方法
(5)房址朝向要好 房屋建成后,室内环境应冬暖夏凉,舒适宜人,作为单体的小建筑,不仅受大环境、大气候的影响,而且还受当地小环境形成的小气候影响。所以建筑物的朝向、摆布很有讲究,若选址不当就会变成冬冷夏热,对生活造成极大的影响。
(6)房址环境要好 即要求建筑物所处环境优美、宜人。
①建筑物尽量处于山环水抱、山清水秀、视野开阔、空气清新和充满生机的地方。
②房址在生活上要做到便捷、愉快,有利于健康。
③应根据房主不同的职业或建筑物的不同用途选择不同的位置。如房主为了经商建商店,其店址应选择在地区中心、交通便利、客流量大、信息灵通的地方。